Indexmiete berechnen
Wählen Sie den Monat, dessen Indexstand Ihre Klausel als Ausgangspunkt nennt: bei einer bereits angepassten Miete der Monat der letzten Anpassung, sonst der Monat des Mietbeginns. Der aktuelle Monat ist mit dem letzten veröffentlichten Wert vorbelegt.
Indexmiete berechnen
Vorbelegt mit BeispielwertenDie seit der letzten Anpassung gezahlte Miete.
Der Monat, dessen Indexstand die Klausel als Ausgangspunkt nennt.
Letzter veröffentlichter Monat: August 2026.
Neue Nettokaltmiete nach § 557b BGB, rechnerisch
500,88 € je Monat (+25,88 €)
- 1.Index Mai 2024: 119,3 (2020 = 100).
- 2.Index August 2026: 125,8 (2020 = 100).
- 3.475,00 € × 125,8 ÷ 119,3 = 500,88 €.
- 4.Veränderung 5,45 %, +25,88 € je Monat.
Index: Statistisches Bundesamt (Destatis), Verbraucherpreisindex für Deutschland, vpi001a, Basis 2020 = 100, Stand 10. September 2026. Kein Live-Abruf. Der Rechner prüft nicht, ob Ihre Klausel wirksam ist und ob die Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete galt. Keine Rechtsberatung.
Was eine Indexmiete ist
Eine Indexmiete ist eine schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Sie ersetzt für die Laufzeit die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete: Der Vermieter muss keinen Mietspiegel vorlegen und keine Zustimmung einholen, ist aber an die Entwicklung des Index gebunden, nach oben wie nach unten.
§ 557b Abs. 1 BGB
Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
Klauseln, die auf einen anderen Index verweisen, etwa den Index für Vier-Personen-Haushalte oder den harmonisierten Verbraucherpreisindex, erfüllt die Vorschrift nicht. Der Miet-Check gibt in solchen Fällen keinen Betrag aus und verweist auf eine anwaltliche Prüfung.
Die Formel: alte Miete mal neuer Index geteilt durch alten Index
Neue Miete = bisherige Miete × Index des aktuellen Monats ÷ Index des Ausgangsmonats. Beide Indexwerte müssen aus derselben Basis stammen; die Destatis-Tabelle im CRAUS-Regelwerk führt alle Monate auf Basis 2020 = 100. Der Zahlenwert, der im letzten Anpassungsschreiben stand, dient nur der Plausibilität; gerechnet wird mit dem Tabellenwert des Monats.
- 1.Nettokaltmiete 475,00 €, letzte Anpassung im Mai 2024.
- 2.Index Mai 2024: 119,3 (2020 = 100). Index August 2026: 125,8, gleicher Stand.
- 3.475,00 € × 125,8 ÷ 119,3 = 500,88 €.
- 4.Erhöhung 25,88 € je Monat, rund 5,45 Prozent, 310,56 € im Jahr.
Neue Nettokaltmiete 500,88 € ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
Datenquelle
Mindestens ein Jahr unverändert
Eine Anpassung setzt voraus, dass die Miete seit der letzten Änderung mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Das gilt auch für die erste Anpassung nach Mietbeginn. Der Rechner weist darauf hin, wenn zwischen Ausgangsmonat und aktuellem Monat weniger als zwölf Monate liegen.
§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB
Die Miete muss, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Textform und Berechnung offenlegen
Die Anpassung tritt nicht von selbst ein. Der Vermieter erklärt sie in Textform, also per Brief oder E-Mail, und nennt die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
§ 557b Abs. 3 BGB
Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
- Alter Indexwert mit Monat und Basis, neuer Indexwert mit Monat und Basis.
- Bisherige Miete, neue Miete und die Differenz in Euro.
- Monat, ab dem die neue Miete gilt: der übernächste Monat nach Zugang.
Was während der Indexmiete ausgeschlossen ist
Solange die Indexmiete gilt, ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Modernisierungserhöhung nach den §§ 559 bis 559b BGB ist nur möglich, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB); ob sie in Ihrer Gemeinde galt, ist bei CRAUS nicht hinterlegt.
Alternative Erhöhungsarten und ihre Grenzen finden Sie in der Übersicht Mieterhöhung und bei der Staffelmiete.
Keine Rechtsberatung
Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information der CRAUS-Redaktion. Zahlen und Regeln stammen aus dem Gesetz und dem offengelegten Regelwerk des CRAUS Miet-Checks; Beispiele sind erfunden und als Beispiel gekennzeichnet. Niemand bei CRAUS prüft Ihren Vertrag oder Ihren Einzelfall. Ob ein Schreiben im Einzelfall wirksam ist, sagt Ihnen weder diese Seite noch die Software. Sie entscheiden, unterschreiben und versenden selbst. Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Vermieterverein.
Häufige Fragen
- Welchen Index muss ich für die Indexmiete nehmen?
- Den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, also den Verbraucherpreisindex für Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB). Gerechnet wird mit den Monatswerten einer Basis, derzeit 2020 = 100. Andere Indizes wie der harmonisierte Verbraucherpreisindex genügen der Vorschrift nicht.
- Darf ich die Indexmiete jedes Jahr anpassen?
- Ja, wenn die Miete seit der letzten Anpassung mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist (§ 557b Abs. 2 BGB). Eine Obergrenze wie die Kappungsgrenze gibt es nicht; die Erhöhung folgt der Veränderung des Index.
- Was ist, wenn ich die Anpassung mehrere Jahre nicht erklärt habe?
- Die Formel setzt den Index des Monats der letzten Anpassung gegen den aktuellen Index, auch wenn dazwischen mehrere Jahre liegen. Die neue Miete gilt aber erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB), nicht rückwirkend.
- Kann der Mieter bei gesunkenem Index eine niedrigere Miete verlangen?
- Die Indexmiete folgt dem Index in beide Richtungen. Ist der Index seit der letzten Anpassung gesunken, ergibt sich keine Erhöhung; der Mieter kann dann seinerseits eine Anpassung an den gesunkenen Index verlangen.
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