Vier Arten der Mieterhöhung im Überblick
Alle vier Arten stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch, Untertitel „Regelungen über die Miethöhe“ (§§ 557 bis 561 BGB). Sie unterscheiden sich darin, ob der Mieter zustimmen muss, welche Form die Erklärung braucht, wie oft erhöht werden darf und welche Obergrenze gilt.
| Art | Grundlage | Voraussetzung | Grenze | Form |
|---|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558 BGB | Keine Staffel oder Indexmiete; Miete seit 15 Monaten unverändert | Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze 20 % bzw. 15 % in drei Jahren | Verlangen in Textform mit Begründung, Zustimmung des Mieters |
| Indexmiete | § 557b BGB | Schriftlich vereinbart; Miete seit einem Jahr unverändert | Veränderung des Verbraucherpreisindex | Erklärung in Textform mit Indexwerten und Betrag |
| Staffelmiete | § 557a BGB | Schriftlich vereinbart; jede Stufe mindestens ein Jahr | Die vereinbarten Beträge | Keine Erklärung nötig, die Stufe gilt zum Datum |
| Modernisierung | § 559 BGB | Angekündigte und abgeschlossene Modernisierung | 8 % der Kosten je Jahr, höchstens 3 € bzw. 2 € je m² in sechs Jahren | Erklärung in Textform mit Berechnung |
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Das ist der Regelfall für Verträge ohne Staffel- oder Indexvereinbarung. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist und die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen.
§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Zusätzlich deckelt die Kappungsgrenze die Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gemeinden mit Landesverordnung auf 15 Prozent. Begründet wird mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Details: Wie oft und wie viel, Kappungsgrenze mit Rechner und Ankündigung und Fristen.
Indexmiete: Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex
Bei einer Indexmiete ist die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen sein. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; dann erklärt der Vermieter die Anpassung in Textform und nennt die Veränderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag.
Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Während der Indexmiete ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen. Der Indexmiete-Rechner rechnet mit der Destatis-Tabelle aus dem CRAUS-Regelwerk.
Staffelmiete: vereinbarte Stufen
Bei der Staffelmiete steht die Miete für bestimmte Zeiträume schon im Vertrag, jede Stufe als Geldbetrag und in Schriftform. Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Stufe gilt zum vereinbarten Datum, ohne dass der Vermieter etwas erklären muss. Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.
Welche Stufe heute gilt und ob die Abstände stimmen, zeigt der Rechner auf der Seite Staffelmiete.
Modernisierung: Umlage der Kosten
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Erhaltungsaufwand ist abzuziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Die Maßnahme muss drei Monate vorher in Textform angekündigt und die Erhöhung mit Berechnung erklärt werden.
CRAUS rechnet eine Modernisierungserhöhung nur mit verifizierten Rechnungen. Mehr dazu unter Modernisierung.
Was gilt wann? In drei Schritten zum richtigen Weg
- Vertrag lesen. Steht eine Staffel oder eine Indexklausel im Vertrag, gilt nur dieser Weg. Fehlt beides, kommt die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete in Betracht. Schließt der Vertrag Erhöhungen aus oder ist eine feste Miete für eine bestimmte Zeit vereinbart, scheidet § 558 BGB aus (§ 557 Abs. 3 BGB).
- Fristen prüfen. Vergleichsmiete: Sperrfrist ein Jahr, Wartefrist 15 Monate. Index: ein Jahr seit der letzten Anpassung. Staffel: das vereinbarte Datum. Modernisierung: Ankündigung drei Monate vor Beginn, Erhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung.
- Grenze rechnen. Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, Indexveränderung, Staffelbetrag oder 8 Prozent der Modernisierungskosten mit Kappung je Quadratmeter. Für jeden Fall gibt es hier einen Rechner oder eine Beispielrechnung.
Mietpreisbremse
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- Wie oft und wie vielWartefrist, Sperrfrist, Kappungsgrenze und Zustimmungsfrist. Auch bei langjährigen Mietern gelten dieselben Grenzen.
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Keine Rechtsberatung
Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information der CRAUS-Redaktion. Zahlen und Regeln stammen aus dem Gesetz und dem offengelegten Regelwerk des CRAUS Miet-Checks; Beispiele sind erfunden und als Beispiel gekennzeichnet. Niemand bei CRAUS prüft Ihren Vertrag oder Ihren Einzelfall. Ob ein Schreiben im Einzelfall wirksam ist, sagt Ihnen weder diese Seite noch die Software. Sie entscheiden, unterschreiben und versenden selbst. Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Vermieterverein.
Häufige Fragen
- Muss der Mieter jeder Mieterhöhung zustimmen?
- Nur bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB: Dort verlangt der Vermieter die Zustimmung, und ohne Zustimmung oder Urteil bleibt die alte Miete. Index- und Modernisierungserhöhungen erklärt der Vermieter einseitig in Textform; eine Staffel wirkt zum vereinbarten Datum ohne weitere Erklärung.
- Kann ich eine Index- oder Staffelmiete mit einer Erhöhung nach § 558 BGB kombinieren?
- Während eine Staffel oder eine Indexmiete läuft, ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 und § 557b Abs. 2 BGB). Eine Modernisierungserhöhung ist bei der Staffelmiete ausgeschlossen und bei der Indexmiete nur für bauliche Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
- Wie oft darf die Miete erhöht werden?
- Nach § 558 BGB frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, und die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert sein. Innerhalb von drei Jahren darf sie höchstens um 20 Prozent steigen, in Gemeinden mit Verordnung um 15 Prozent. Index und Staffel haben eigene Jahresfristen.
- Prüft CRAUS meinen Mietvertrag?
- Nein. Der CRAUS Miet-Check ist eine Software. Sie liest Felder aus Ihren Verträgen aus, Sie bestätigen sie, und die Software rechnet nach festen, offengelegten Regeln. Niemand bei CRAUS prüft Ihren Vertrag oder Ihren Einzelfall; das ist keine Rechtsberatung.
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