Mieterhöhung: Wie oft und wie viel ist zulässig?

Wie oft: Sperrfrist und Wartefrist

§ 558 Abs. 1 BGB enthält zwei verschiedene Fristen. Die Wartefrist von 15 Monaten bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll: Die bisherige Miete muss dann seit 15 Monaten unverändert sein. Die Sperrfrist von einem Jahr bezieht sich auf das Schreiben: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen.

Beide Fristen passen zusammen, weil die neue Miete erst ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens geschuldet ist (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht das Schreiben genau ein Jahr nach der letzten Erhöhung zu, sind bis zum Wirksamwerden mindestens 14 bis 15 Monate vergangen. Der Miet-Check rechnet deshalb den frühesten Zugang und schiebt ihn so weit nach hinten, bis auch die Wartefrist eingehalten ist.

Wie viel: die ortsübliche Vergleichsmiete als erste Grenze

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Belegt wird sie mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen.

Wie die Vergleichsmiete ermittelt wird und welchen Wert aus einer Spanne CRAUS ansetzt, steht auf der Seite Vergleichsmiete und Mietspiegel.

Wie viel: die Kappungsgrenze als zweite Grenze

Auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gemeinden, die eine Landesverordnung nennt, sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden galt. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben außer Betracht.

Von beiden Grenzen gilt die niedrigere. Rechnen können Sie das auf der Seite Kappungsgrenze.

Zustimmungsfrist und Wirksamwerden nach § 558b BGB

Die Erhöhung nach § 558 BGB tritt nicht von selbst ein. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Form, Begründung und Zugang des Schreibens behandelt die Seite Ankündigung und Fristen; ein kostenloses Muster finden Sie unter Musterschreiben.

Langjährige Mieter: kein Sonderschutz, dieselben Grenzen

Gesucht wird oft nach einer eigenen Regel für Mieter, die seit zehn oder zwanzig Jahren in der Wohnung wohnen. Die gibt es in § 558 BGB nicht. Mietdauer ist kein Kriterium; es gelten dieselbe Vergleichsmiete, dieselbe Kappungsgrenze und dieselben Fristen wie bei jedem anderen Mietverhältnis.

In der Praxis ist bei langjährigen Mietverhältnissen die Kappungsgrenze meist die wirksame Grenze, weil die Miete über die Jahre weit hinter der Vergleichsmiete zurückgeblieben ist. Die Lücke lässt sich dann nur in Schritten von höchstens 20 beziehungsweise 15 Prozent je drei Jahre schließen. Bei jedem Schritt beginnen Sperrfrist und Wartefrist neu.

• Ausgeschlossen ist § 558 BGB, solange eine Staffel oder eine Indexmiete läuft oder der Vertrag Erhöhungen ausschließt.
• Für preisgebundenen oder geförderten Wohnraum gelten eigene Regeln; dafür gibt die Software keine Zahl aus.
• Ohne Mietspiegel und ohne drei Vergleichswohnungen rechnet CRAUS keinen Betrag.