Was die Kappungsgrenze regelt
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die erste Grenze einer Erhöhung nach § 558 BGB. Die Kappungsgrenze ist die zweite: Selbst wenn die Vergleichsmiete weit über der aktuellen Miete liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um einen festen Prozentsatz steigen. Beide Grenzen gelten nebeneinander; maßgeblich ist der niedrigere Wert.
§ 558 Abs. 3 BGB
Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind.
Kappungsgrenze berechnen
Tragen Sie die aktuelle Nettokaltmiete, die Nettokaltmiete vor drei Jahren und die ortsübliche Vergleichsmiete für die ganze Wohnung ein und wählen Sie den Prozentsatz Ihrer Gemeinde. Der Rechner läuft im Browser und speichert nichts.
Kappungsgrenze berechnen
Vorbelegt mit BeispielwertenDrei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll.
Für die ganze Wohnung je Monat, zum Beispiel aus dem Mietspiegel.
15 % gilt nur in Gemeinden, die eine Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB nennt.
Mögliche Erhöhung nach § 558 BGB, rechnerisch
bis 70,00 € je Monat
Neue Nettokaltmiete höchstens 720,00 € (840,00 € im Jahr). Begrenzt durch die Kappungsgrenze.
- 1.Kappungsgrenze: 600,00 € × 1,2 = 720,00 €.
- 2.Ortsübliche Vergleichsmiete: 760,00 €.
- 3.Obergrenze ist der niedrigere Wert: 720,00 €.
- 4.Mögliche Erhöhung: 720,00 € − 650,00 € = 70,00 € je Monat.
Der Rechner prüft keine Fristen, keine Vereinbarungen im Vertrag und keine Mietpreisbremse. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Keine Rechtsberatung.
So rechnen Sie selbst
- 01Nettokaltmiete ermitteln, die drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden galt. Vorauszahlungen für Betriebskosten gehören nicht dazu.
- 02Diese Miete mit 1,20 multiplizieren, in Gemeinden mit Verordnung mit 1,15. Das ist die Kappungsgrenze.
- 03Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung bestimmen, zum Beispiel Mietspiegelwert je Quadratmeter mal Wohnfläche.
- 04Der niedrigere der beiden Werte ist die Obergrenze der neuen Miete.
- 05Obergrenze abzüglich aktueller Miete ergibt die mögliche Erhöhung. Liegt die aktuelle Miete schon auf oder über der Obergrenze, ist derzeit keine Erhöhung nach § 558 BGB möglich.
- 1.Nettokaltmiete vor drei Jahren 600,00 €, heute 650,00 €, Vergleichsmiete 760,00 €.
- 2.Gemeinde ohne Verordnung: 600,00 € × 1,20 = 720,00 €. Obergrenze 720,00 €, Erhöhung bis 70,00 € je Monat.
- 3.Gemeinde mit Verordnung: 600,00 € × 1,15 = 690,00 €. Obergrenze 690,00 €, Erhöhung bis 40,00 € je Monat.
- 4.Die Vergleichsmiete von 760,00 € greift in beiden Fällen nicht, weil die Kappungsgrenze darunter liegt.
Im Beispiel entscheidet der Prozentsatz über 30,00 € je Monat, 360,00 € im Jahr.
15 Prozent: Gebiete mit Landesverordnung
Die abgesenkte Grenze gilt nicht bundesweit und nicht automatisch in Großstädten, sondern nur dort, wo eine Landesregierung ein Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Die Verordnungen sind befristet und werden von den Ländern geändert. Vor einem Erhöhungsverlangen sollte der aktuelle Stand für die eigene Gemeinde bei der Landesregierung oder dem Vermieterverein erfragt werden.
Wie CRAUS damit umgeht
Welche Miete zählt: die vor drei Jahren
Die drei Jahre werden vom Zeitpunkt zurückgerechnet, zu dem die neue Miete gelten soll. Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die damals galt. Gab es in den drei Jahren bereits eine Erhöhung nach § 558 BGB, zählt sie gegen dieselbe Grenze: Beide Schritte zusammen dürfen die 20 beziehungsweise 15 Prozent nicht überschreiten.
Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben außen vor. Sie erhöhen weder die Ausgangsmiete noch verbrauchen sie die Kappungsgrenze. Ist die Miete in den drei Jahren gesunken, ist die niedrigere damalige Miete trotzdem der Ausgangspunkt.
Wann ein Verlangen überhaupt zugehen darf, steht auf der Seite Wie oft und wie viel; die Vergleichsmiete selbst erklärt die Seite Vergleichsmiete und Mietspiegel.
Keine Rechtsberatung
Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information der CRAUS-Redaktion. Zahlen und Regeln stammen aus dem Gesetz und dem offengelegten Regelwerk des CRAUS Miet-Checks; Beispiele sind erfunden und als Beispiel gekennzeichnet. Niemand bei CRAUS prüft Ihren Vertrag oder Ihren Einzelfall. Ob ein Schreiben im Einzelfall wirksam ist, sagt Ihnen weder diese Seite noch die Software. Sie entscheiden, unterschreiben und versenden selbst. Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Vermieterverein.
Häufige Fragen
- Gilt die Kappungsgrenze auch bei Index- und Staffelmiete?
- Nein. Die Kappungsgrenze gehört zur Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Index- und Staffelmiete folgen eigenen Regeln (§ 557b und § 557a BGB); während sie laufen, ist § 558 BGB ausgeschlossen.
- Woher weiß ich, ob in meiner Gemeinde 15 Prozent gelten?
- Die 15 Prozent gelten nur in Gebieten, die eine Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Welche Gemeinden das sind, steht in der jeweiligen Landesverordnung; bei CRAUS ist diese Liste nicht hinterlegt. Ohne bestätigte Angabe rechnet der Miet-Check vorsichtshalber mit 15 Prozent.
- Zählt eine Modernisierungserhöhung bei der Kappungsgrenze mit?
- Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also wegen Modernisierung oder Betriebskosten, bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Welche Miete ist der Ausgangspunkt der drei Jahre?
- Die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt galt, zu dem die neue Miete wirksam werden soll. Alle Erhöhungen nach § 558 BGB in diesem Zeitraum zählen zusammen gegen die 20 beziehungsweise 15 Prozent.
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