Was als Modernisierung gilt
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die § 555b BGB aufzählt, etwa energetische Modernisierung, nachhaltige Einsparung von Wasser, Erhöhung des Gebrauchswerts, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse oder Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Umlegen darf der Vermieter die Kosten von Maßnahmen nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB.
Erhaltungsmaßnahmen, also Instandhaltung und Instandsetzung, sind keine Modernisierung. Ersetzt eine Modernisierung zugleich eine fällige Reparatur, ist der Anteil der Erhaltungskosten herauszurechnen. Hier liegt in der Praxis der häufigste Streitpunkt.
8 Prozent der Kosten je Jahr
§ 559 Abs. 1 BGB
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die Kosten werden auf die Wohnung bezogen: Bei Maßnahmen am ganzen Haus ist der Anteil der Wohnung zu ermitteln, meist nach Fläche. Abzuziehen sind der Erhaltungsanteil (§ 559 Abs. 2 BGB) sowie Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten (§ 559a BGB). 8 Prozent des verbleibenden Betrags sind die jährliche Erhöhung; geteilt durch zwölf ergibt sich der Monatsbetrag.
Kappung: 3 Euro oder 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren
Unabhängig von der Höhe der Kosten darf sich die monatliche Miete durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).
| Regel | Wert | Fundstelle |
|---|---|---|
| Umlage | 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten je Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Abzug | Erhaltungsanteil, Zuschüsse und Drittmittel | § 559 Abs. 2, § 559a BGB |
| Kappung | Höchstens 3 €/m² in sechs Jahren | § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB |
| Kappung bei Miete unter 7 €/m² | Höchstens 2 €/m² in sechs Jahren | § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB |
| Ankündigung | Spätestens drei Monate vor Beginn, Textform | § 555c Abs. 1 BGB |
| Wirksamwerden | Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung | § 559b Abs. 2 BGB |
Ankündigung drei Monate vor Beginn
Die Modernisierung ist dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung nennt Art und Umfang der Maßnahme, ihren voraussichtlichen Beginn und ihre Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 BGB). Sie ist die Grundlage dafür, dass die spätere Erhöhung fristgerecht wirkt.
Nach Abschluss der Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform und erläutert die Berechnung (§ 559b Abs. 1 BGB). Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Fehlte die Ankündigung oder übersteigt die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Vereinfachtes Verfahren für kleinere Maßnahmen
Für Maßnahmen, deren Kosten für die Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen, kann der Vermieter die Erhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB berechnen. Statt den Erhaltungsanteil im Einzelnen nachzuweisen, zieht er pauschal 30 Prozent der Kosten ab. Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren sind fünf Jahre lang grundsätzlich keine weiteren Erhöhungen nach den §§ 559 und 559e BGB möglich.
Für den Einbau von Heizungsanlagen gilt mit § 559e BGB eine eigene Vorschrift; diese rechnet der Miet-Check nicht.
- 1.Nettokaltmiete 525,00 € (7,50 €/m²). Anteilige Kosten der Wohnung 13.500 €, davon Erhaltungsanteil 4.500 €.
- 2.Umlagefähig: 13.500 € − 4.500 € = 9.000 €.
- 3.8 % von 9.000 € = 720,00 € im Jahr, also 60,00 € je Monat.
- 4.Kappung: Miete über 7 €/m², also höchstens 3 €/m² × 70 m² = 210,00 € je Monat. Nicht erreicht.
- 5.Ankündigung am 15.05.2025, Abschluss im November 2025, Erklärung mit Berechnung danach.
Erhöhung um 60,00 € je Monat ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
CRAUS rechnet nur mit Belegen
Der Miet-Check berechnet eine Modernisierungserhöhung nur, wenn Rechnungen hochgeladen und verifiziert sind, die Summe der Rechnungen den bestätigten Kosten entspricht und die Pflichtangaben des vereinfachten Verfahrens bestätigt sind. Fehlt eines davon, gibt die Software keinen Betrag aus und erstellt kein Schreiben.
Hinweis aus dem Regelwerk
- Bei Index- oder Staffelmiete gibt die Software für die Modernisierung keinen Betrag aus.
- Zuschüsse oder Drittmittel ohne Angabe von Höhe und Laufzeit sind ein Sonderfall ohne Zahl.
- Die übrigen Erhöhungsarten mit ihren Grenzen finden Sie in der Übersicht Mieterhöhung; dass die Modernisierung bei der Kappungsgrenze außen vor bleibt, erklärt die Seite Kappungsgrenze.
Keine Rechtsberatung
Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information der CRAUS-Redaktion. Zahlen und Regeln stammen aus dem Gesetz und dem offengelegten Regelwerk des CRAUS Miet-Checks; Beispiele sind erfunden und als Beispiel gekennzeichnet. Niemand bei CRAUS prüft Ihren Vertrag oder Ihren Einzelfall. Ob ein Schreiben im Einzelfall wirksam ist, sagt Ihnen weder diese Seite noch die Software. Sie entscheiden, unterschreiben und versenden selbst. Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Vermieterverein.
Häufige Fragen
- Darf ich bei Index- oder Staffelmiete modernisieren und die Kosten umlegen?
- Bei der Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit ausgeschlossen. Bei der Indexmiete ist eine Modernisierungserhöhung nur für bauliche Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).
- Was passiert, wenn ich die Modernisierung nicht angekündigt habe?
- Die Erhöhung ist dann nicht ausgeschlossen, verschiebt sich aber: Hat der Vermieter die Maßnahme nicht oder nicht ausreichend angekündigt, verlängert sich die Frist bis zum Wirksamwerden um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). Dasselbe gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
- Zählt die Modernisierungserhöhung bei der Kappungsgrenze mit?
- Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB außer Betracht und auch bei den Fristen des § 558 Abs. 1 BGB.
- Warum gibt der Miet-Check ohne Rechnungen keinen Betrag aus?
- Die Erhöhung beruht auf den tatsächlich aufgewendeten Kosten abzüglich des Erhaltungsanteils. Ohne verifizierte Rechnungen lässt sich das nicht nach festen Regeln rechnen; die Software würde raten. Deshalb gibt sie in diesem Fall keinen Betrag aus und erstellt kein Schreiben.
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