Welcher Wert aus der Mietspiegelspanne gilt?

Das Gesetz legt das nicht fest. Wo die Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Der Miet-Check rechnet mit dem Mittelwert der von Ihnen bestätigten Spanne; die Einordnung Ihrer Wohnung im Einzelfall prüft die Software nicht.

Was ist, wenn es für meine Gemeinde keinen Mietspiegel gibt?

Dann bleiben die anderen Begründungsmittel: drei vergleichbare Wohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank. Ohne Mietspiegel und ohne drei Vergleichswohnungen gibt der Miet-Check keinen Betrag aus.

Muss ich den qualifizierten Mietspiegel nennen, wenn ich mit einem Gutachten begründe?

Ja. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, hat der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Wie alt darf ein qualifizierter Mietspiegel sein?

Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Ob ein älterer Mietspiegel noch verwendet werden kann, hängt vom Einzelfall ab und wird von CRAUS nicht beurteilt.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Die Vergleichsmiete ist kein Durchschnitt aller Mieten einer Stadt, sondern das übliche Entgelt für Wohnungen, die der eigenen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage entsprechen. Berücksichtigt werden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind; preisgebundener Wohnraum bleibt außen vor.

§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Vier Begründungsmittel nach § 558a BGB

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann der Vermieter insbesondere eines der folgenden Mittel heranziehen (§ 558a Abs. 2 BGB):

Die vier Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB
Begründungsmittel	Was es ist	Fundstelle
Mietspiegel	Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, einfach oder qualifiziert	§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB
Mietdatenbank	Fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, von der Gemeinde oder von Interessenvertretern geführt oder anerkannt	§ 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB
Sachverständigengutachten	Mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen	§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB
Vergleichswohnungen	Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; mindestens drei sind zu benennen	§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB

Qualifizierter und einfacher Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern beider Seiten anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).

Der qualifizierte Mietspiegel ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB).
Es wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, sind sie im Verlangen mitzuteilen, auch bei anderer Begründung (§ 558a Abs. 3 BGB).

Mietspiegel weisen die Vergleichsmiete meist als Spanne je Quadratmeter aus, gegliedert nach Baujahr, Größe und Lage. Wo die eigene Wohnung in der Spanne liegt, ist eine Frage der Ausstattung und Beschaffenheit; das Gesetz gibt dafür keine Formel vor.

Drei Vergleichswohnungen

Ohne Mietspiegel kann der Vermieter mindestens drei einzelne Wohnungen benennen, für die ein vergleichbares Entgelt gezahlt wird. Die Wohnungen müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie zuordnen kann: Anschrift, Lage im Haus, Wohnfläche und Nettokaltmiete. Es dürfen auch eigene Wohnungen des Vermieters sein.

Wie CRAUS mit drei Vergleichswohnungen rechnet

Der Miet-Check rechnet jede bestätigte Vergleichswohnung in einen Quadratmeterpreis um und setzt den niedrigsten der drei Werte als Vergleichsmiete an. Bei einem bestätigten Mietspiegel nimmt er den Mittelwert der Spanne. Beides sind feste, offengelegte Rechenregeln, keine Bewertung Ihrer Wohnung.

Gutachten und Mietdatenbank

Ein Sachverständigengutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen und mit Gründen versehen sein. Es ist das aufwendigste Begründungsmittel und wird meist dort verwendet, wo es keinen Mietspiegel gibt oder die Wohnung aus dem Raster fällt. Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, aus der Auskünfte für einzelne Wohnungen erteilt werden (§ 558e BGB); sie gibt es nur in wenigen Gemeinden.

Mietspiegelspanne für eine 70-m²-Wohnung

Beispiel, erfundene Zahlen

1.Nettokaltmiete heute 525,00 € (7,50 €/m²), letzte Erhöhung 01.07.2023.
2.Mietspiegelspanne für Baujahr, Größe und Lage: 8,60 bis 9,40 €/m², also 602,00 bis 658,00 €.
3.Mittelwert der Spanne: 9,00 €/m² × 70 m² = 630,00 €.
4.Kappungsgrenze 15 % (Gemeinde mit Verordnung, im Beispiel angenommen): 525,00 € × 1,15 = 603,75 €.
5.Obergrenze ist der niedrigere Wert: 603,75 €, Erhöhung bis 78,75 € je Monat.

Rechnerischer Rahmen: von 525,00 € auf bis zu 603,75 € Nettokaltmiete.

CRAUS ersetzt keinen Mietspiegel

Der Miet-Check enthält keine Mietspiegeldaten und keine Mietdatenbank. Sie tragen die Spanne aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde oder drei Vergleichswohnungen ein und bestätigen die Werte; erst dann rechnet die Software. Fehlt beides, gibt sie für die Vergleichsmiete keinen Betrag aus und verweist auf Anwalt oder Vermieterverein.

Grenzen der Erhöhung und die Fristen stehen unter Wie oft und wie viel und Kappungsgrenze.
Wie die Begründung ins Schreiben kommt, zeigt das Musterschreiben.

Keine Rechtsberatung

Keine Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information der CRAUS-Redaktion. Zahlen und Regeln stammen aus dem Gesetz und dem offengelegten Regelwerk des CRAUS Miet-Checks; Beispiele sind erfunden und als Beispiel gekennzeichnet. Niemand bei CRAUS prüft Ihren Vertrag oder Ihren Einzelfall. Ob ein Schreiben im Einzelfall wirksam ist, sagt Ihnen weder diese Seite noch die Software. Sie entscheiden, unterschreiben und versenden selbst. Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Vermieterverein.

Häufige Fragen

Welcher Wert aus der Mietspiegelspanne gilt?: Das Gesetz legt das nicht fest. Wo die Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Der Miet-Check rechnet mit dem Mittelwert der von Ihnen bestätigten Spanne; die Einordnung Ihrer Wohnung im Einzelfall prüft die Software nicht.
Was ist, wenn es für meine Gemeinde keinen Mietspiegel gibt?: Dann bleiben die anderen Begründungsmittel: drei vergleichbare Wohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank. Ohne Mietspiegel und ohne drei Vergleichswohnungen gibt der Miet-Check keinen Betrag aus.
Muss ich den qualifizierten Mietspiegel nennen, wenn ich mit einem Gutachten begründe?: Ja. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, hat der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
Wie alt darf ein qualifizierter Mietspiegel sein?: Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Ob ein älterer Mietspiegel noch verwendet werden kann, hängt vom Einzelfall ab und wird von CRAUS nicht beurteilt.

CRAUS Miet-Check

Vertrag prüfen lassen.

Mietverträge hochladen, ausgelesene Angaben bestätigen, Befunde mit Rechenweg und Musterschreiben erhalten. 99 € je Wohnung inkl. USt., einmalig. Keine Rechtsberatung.

Vertrag prüfen lassen: Miet-Check, 99 € je Wohnung