Mieterhöhung ankündigen: Form, Zugang und Fristen

Verlangen, Erklärung oder Ankündigung: Was zu welcher Erhöhungsart gehört

Die Begriffe sind im Gesetz nicht austauschbar. Bei der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangt der Vermieter die Zustimmung des Mieters; ohne Zustimmung oder Urteil ändert sich nichts. Bei Index- und Modernisierungsmiete erklärt der Vermieter die Erhöhung einseitig. Eine Modernisierung wird zusätzlich vorher angekündigt. Eine Staffel braucht gar keine Erklärung.

Form: Textform mit Begründung

Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, bei der die Person des Erklärenden genannt ist, also Brief, Fax oder E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift verlangt das Gesetz nicht.

Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung des Verlangens zu prüfen. Dafür nennt das Gesetz vier Begründungsmittel: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und drei vergleichbare Wohnungen. Welches Mittel wie verwendet wird, erklärt die Seite Vergleichsmiete und Mietspiegel.

Zugang: der Tag, der alle Fristen auslöst

Alle Fristen des § 558b BGB rechnen vom Zugang beim Mieter, nicht vom Datum des Schreibens und nicht vom Versand. Zugang bedeutet, dass das Schreiben so in den Bereich des Mieters gelangt ist, dass er es unter normalen Umständen zur Kenntnis nehmen kann. Wer die Erhöhung später durchsetzen will, muss den Zugang nachweisen können.

Überlegungsfrist des Mieters

Der Mieter muss nicht sofort antworten. Er hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Zeit, dem Verlangen zuzustimmen. Geht das Schreiben am 5. März zu, läuft die Frist bis zum 31. Mai. Stimmt der Mieter in dieser Zeit nicht zu, bleibt dem Vermieter die Klage auf Zustimmung, die innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden muss, im Beispiel also bis zum 31. August.

Wirksamwerden: ab dem dritten Kalendermonat

Stimmt der Mieter zu oder wird er zur Zustimmung verurteilt, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Der Monat des Zugangs zählt nicht mit. Dieser Zeitpunkt ist auch der Bezugspunkt für die Wartefrist von 15 Monaten und für die drei Jahre der Kappungsgrenze.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

Macht der Vermieter eine Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt er, tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB). Das ist kein Formfehler des Vermieters, sondern eine gesetzliche Folge, mit der bei der Planung zu rechnen ist.

Formfehler und ihre Folgen

• Fehlt die Begründung oder die Textform, liegt kein wirksames Verlangen vor. Die Zustimmungsfrist beginnt nicht zu laufen; der Vermieter muss ein neues Verlangen stellen, und die Fristen rechnen vom Zugang des neuen Schreibens.
• Ist das Verlangen mangelhaft, kann der Vermieter es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben; dem Mieter steht dann erneut die Zustimmungsfrist zu (§ 558b Abs. 3 BGB).
• Wird die Klagefrist von drei Monaten versäumt, bleibt die alte Miete; ein neues Verlangen ist erst nach Ablauf der Sperrfrist möglich.
• Eine Erhöhung über die Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze hinaus ist insoweit unbegründet; der Mieter muss nur zustimmen, soweit die Erhöhung berechtigt ist.

Ein Muster mit allen Pflichtangaben finden Sie unter Musterschreiben; die Sperr- und Wartefrist vor dem Verlangen erklärt die Seite Wie oft und wie viel.